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【フラット50】の融資率引き上げに

「フラット50」とは、フラット35と同様に、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。
https://www.flat35.com/loan/flat50/index.html



一般的な住宅ローンの返済期間は最長でも35年ですが、「フラット50」は最長で50年返済まで可能である点が最大の特徴。

対象となるのは、長期優良住宅に認定された住宅に限られます。
(*長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、耐震性や省エネルギー性など一定の基準を満たした住宅のこと)

その「フラット50」が、2019年10月1日以後の借入申込受付分から制度の変更を行いました。

具体的には、
融資率の上限を6割から9割に引き上げたこと。

融資限度額を6,000万円から8,000万円に引き上げたこと、の2点です。

利用できるのは、申込時の年齢が満44歳未満の人で、80歳までに完済することが条件。

「フラット50」には、住宅を売却する際にに住宅ローン(債務)付きでも売却ができるという、他の住宅ローンにはない特徴もあります。

そんなに長い期間、住宅ローンに縛られてまで購入する必要があるのかどうかは、十分に検討したほうがいいですね。


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「フラット35」不正利用 

住宅金融支援機構が、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」が本来認められていない投資用に使われた疑いについて調査結果を公表しています。
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20190830_im.html

疑いがあった113件のうち、105件で不正を確認。

不適正利用が確認された案件には、今後、借入金の一括返済を求めるなど、法的措置も含めて厳正に対処していくとのこと。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローン。

あくまでも住宅ローンなので、利用は借り入れした本人またはその家族が実際に住むための住宅購入に限られます。

一方、投資用の物件を購入する場合に利用するのは不動産投資ローンと呼ばれるローン。

一般的に住宅ローンと比べて審査は厳しめ、金利も高めの傾向です。

不正利用することで、金利の差額分の不当な利益を得ていたことになります。

また、調査では実際の住宅金額とは異なる、水増しされた価格で売買契約書を作成し、購入者が署名・押印した上で取扱金融機関に提出し、水増しされた金額で融資を受けていることも判明しました。


不正利用には、投資物件の購入を勧誘する複数の紹介者、不動産仲介事業者、サブリース事業者等がかかわっていたことも判明。

ターゲットになったのは、20代30代の若い世代が多く、65%が年収300~400万円の中所得者。

ここまで悪質でなくても、実際には不正利用している件は他にもあるのかもしれませんね。

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空家問題も解決!?リバースモーゲージ型住宅ローン(リバース60)

「リバース60」とは、金融機関が満60歳以上の人を対象に、マイホームを担保として貸し出すローン商品です。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html

高齢者向けに融資するのが難しい金融機関に、公的機関である住宅金融支援機構が、住宅融資保険を提供することで、実現することができたリバースモーゲージローンです。


一般的な住宅ローンと同じように新しい住宅の購入や新居の新築に利用できるだけでなく、リフォーム資金やサービス付き高齢者向け賃貸住宅の入居一時金などとしても利用できるなど、通常の住宅ローンよりも幅広い用途に利用できるのが特徴です。


最大の特徴は、元本は契約者が亡くなった後に担保物件(家)を売却することで行うこと。

借入れ後の毎月の返済は利息だけ。

月々の家計への負担を小さくして、老後に住環境を整えることができます。


デメリットは、担保物件(家)を売却することで借りたお金を返済に充てるので、子どもや家族に家を残すことが難しくなるという点です。


住宅金融支援機構が発表した利用実績によると、平成30年7月~9月の3か月間の申請戸数は100戸。

少なく感じますが、前年同期と比較すると357.1%増、金額ベースでは8億円と急増中です。

利用者の平均年齢は69 歳、年収394 万円。

融資額の平均が1,811 万円、毎月返済額の平均は3.5 万円。

北は北海道から南は熊本県まで利用実績があり、全国どこでも利用されています。


実家の相続でトラブルになる家庭がある一方で、相続した実家に誰も住まない、いわゆる空家の増加が社会問題化しています。

「老後の生活費が確保でき、亡くなった後は自宅を残さない」というリバースモーゲージの特徴が、時代のニーズに合うようになってきたかもしれませんね。

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住宅資金贈与を受けたときの住宅ローン控除

住宅ローン減税は、年末のローン残高の1%が所得税額から控除される制度です。

今年は10月に予定されている消費税率10%への引上げ後の住宅購入等を支援するため、平成31年10月1日から平成32年12月31日までの間に入居した場合を対象に、現行の住宅ローン減税の控除期間が3年間延長される予定です。

また、消費税率10%への引上げ時には、父母や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けた場合、贈与税の非課税枠が最大1,200万円から最大3,000万円に引上げが行われることが既に決まっています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm


住宅を買ってもらいたい、というのが国策なのがよくわかりますね(^^;

今後は父母などから特例を最大限利用して住宅取得資金の贈与を受けたうえで、自分たちで返済できそうな金額の住宅ローンを組む人も増えそうです。

気をつけたいのが、住宅取得資金の贈与額と住宅ローンの借入額の合計が購入価額を超えている場合。

住宅取得資金の贈与税の非課税枠を利用した場合、贈与金額を住宅等の取得価額から差し引くことになっています。

例えば、住宅購入価額が5000万円で、住宅ローンの借入額が3000万円、住宅取得資金贈与額が2500万円だった場合。

5000万円から贈与額2500万円を差し引いた、残りの2500万円が住宅ローン減税の対象になるということ。

どのような特例を利用するにしても、マイホーム購入は慎重に検討したほうがいいですね。








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住宅ローン、変動型が過去最高56%

住宅ローンには、借入れ全期間にわたって金利が変わらない「全期間固定金利型」。

定期的に金利の見直しが行われる「変動金利型」があります。

一定期間金利が固定され、その後変動金利になる住宅ローンもあり、「固定金利期間選択型」といい変動金利の仲間です。

住宅ローンを変動金利型で借りる人が急速に増えているというニュースを見ました。

2017年度下期に借り入れをした人の56.5%が変動金利を選択。

前年同期に比べて9ポイント増え、過去最高になったようです。

変動金利型のメリットは、 金利水準が下がりローンに適用される金利も下がれば、将来の返済額は少なくなること。

金利は 一般的に半年ごとに見直されますが、金利が大きく上昇した場合でも、毎回の返済額は通常5年ごとに見直すため、すぐに家計に影響することが避けられます。

反対にデメリットは、 金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、ローンを組んだ時点では返済総額がいくらになるか予測がつかないこと。


半年ごとに金利の見直しが行われますが、元利均等返済の場合は返済額の見直しは5年ごとになっているため、金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合が高くなり、元金がちっとも減らないことがあること。


金利の上昇度合いによっては、本来支払わなければいけない利息部分の金額が返済額を上回る「未払い利息」が発生するリスクも負います。

総務省の家計調査によると、2人以上世帯のうち勤労者世帯(世帯主がサラリーマンの世帯)の持ち家率が上昇中で、なかでも若年層が増えていて世帯主の年齢が30~39歳の世帯の持ち家率は2017年に62.5%。

2000年以降で最高になりました。
http://www.stat.go.jp/data/kakei/2.html


その年代の人は、そもそも超低金利が普通だと思って育った人たちです。

だからこそ、固定型、変動型それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選ぶようにしましょうね。
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