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住宅ローン、変動型が過去最高56%

住宅ローンには、借入れ全期間にわたって金利が変わらない「全期間固定金利型」。

定期的に金利の見直しが行われる「変動金利型」があります。

一定期間金利が固定され、その後変動金利になる住宅ローンもあり、「固定金利期間選択型」といい変動金利の仲間です。

住宅ローンを変動金利型で借りる人が急速に増えているというニュースを見ました。

2017年度下期に借り入れをした人の56.5%が変動金利を選択。

前年同期に比べて9ポイント増え、過去最高になったようです。

変動金利型のメリットは、 金利水準が下がりローンに適用される金利も下がれば、将来の返済額は少なくなること。

金利は 一般的に半年ごとに見直されますが、金利が大きく上昇した場合でも、毎回の返済額は通常5年ごとに見直すため、すぐに家計に影響することが避けられます。

反対にデメリットは、 金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、ローンを組んだ時点では返済総額がいくらになるか予測がつかないこと。


半年ごとに金利の見直しが行われますが、元利均等返済の場合は返済額の見直しは5年ごとになっているため、金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合が高くなり、元金がちっとも減らないことがあること。


金利の上昇度合いによっては、本来支払わなければいけない利息部分の金額が返済額を上回る「未払い利息」が発生するリスクも負います。

総務省の家計調査によると、2人以上世帯のうち勤労者世帯(世帯主がサラリーマンの世帯)の持ち家率が上昇中で、なかでも若年層が増えていて世帯主の年齢が30~39歳の世帯の持ち家率は2017年に62.5%。

2000年以降で最高になりました。
http://www.stat.go.jp/data/kakei/2.html


その年代の人は、そもそも超低金利が普通だと思って育った人たちです。

だからこそ、固定型、変動型それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選ぶようにしましょうね。
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住宅ローンでどこまで借り入れできる?

マイホームを買う時には、物件価格以外に「諸費用」とよばれるコストがかかります。

おおよその目安は、新築の場合で物件価格の3~7%、中古の場合では6~10%程度。

中古物件は仲介手数料が発生する分、やや多め。

また、借りる住宅ローンをによっても違います。

契約するときに必要な印紙税から、登記に必要な登録免許税、入居したあとに払う不動産取得税などの税金。

住宅ローンを借りる際にかかる、保証料(あるいは融資手数料)。

火災保険料や地震保険料も必要です。

それ以外に、新居のカーテンや家電、引っ越し費用などなど、事前に見積もっておかないと現金が足りないなんてことも・・・。

住宅金融支援機構と民間の金融機関がコラボする住宅ローン「フラット35」では、4月から仲介手数料、火災保険料、登記に関する司法書士報酬・土地家屋調査士報酬など、借入対象となる費用を拡充しました。
https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html#SUB3


準備する現金が少なくてすむのは嬉しいかもれませんが、本当にそこまで借りていいかは、よく考えないとね。



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フラット35 保証型

フラット35は、民間金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品のことです。

申し込み要件などの主な商品概要は住宅金融支援機構が全国共通で定めていますが、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。

このフラット35には、「買取型」と「保証型」の2タイプがあります。

違いは、名称のとおり、住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取るか保証するかの差です。

取り扱い機関が多いのは圧倒的に買取型。

一時期は「保証型」を取り扱う金融機関は、ゼロの時代もありました。

ところが、最近取り扱う金融機関が出始め、人気を集めているのだとか。

人気の理由は、買取型に比べて金利が低いこと。

金利を低く設定できるのは、融資条件を厳しくすることで返済の確実性を高めているため。

金利の高低はもちろん大切。

今後は、これから迎える人口減少時代に、たくさんの借り入れをして購入する価値がある物件かも十分検討する必要がありますね。
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売電収入も含めて借りられる住宅ローン

住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボする長期固定金利の住宅ローン「フラット35」。

太陽光発電設備を設置して、発電した電気を売却した分を収入とみなして住宅ローンを組めるという制度があります。
http://www.flat35.com/loan/flat35/solar.html


ただし、売電収入全額ではなく、住宅金融支援機構が定めている売電収入上限額×0.8まで。


たとえば、10KWの太陽光発電設備を搭載した住宅の場合で、売電収入の上限額は250、000円なので、

250、000×0.8=200,000円。

つまり、年収に20万円プラスして借入金額の計算がされます。


年収500万円の人の場合だと、返済期間35年・金利1.36%で借り入れできる金額は4,871万円。


年収500万円に売電収入額20万円をプラスして年収を520万円で計算すると5,066万円の借り入れができる計算です。


年収500万円の人が5000万円を超えるお金を借りることがいいことなのかどうかは、よく考えないといけませんけどね。
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フラット35とアシューマブルローン

フラット35は、民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携・提供する最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

名前のとおり、35年などの長い期間、金利が変わらないのが特徴です。

適用される金利や事務手数料などは、時期や提携先の民間金融機関によって異なります。

最近は、時代に合わせたリニューアルを重ね、使い勝手もよくなっています。

リニューアルの1つが、アシューマブルローンの導入です。
http://www.flat35.com/loan/flat35assumable/index.html


アシューマブルローンとは、住宅ローンを利用して住宅を購入した人が、ローンが残っている途中で住宅を売却する際、次の購入者がローンの残金を同じ金利の条件で引き継げるというものです。

簡単に言うと、住宅ローンとセットで自宅を売却できるというもの。


従来も「フラット50」という商品では、住宅売却時にフラット50を住宅購入者に引き継ぐことができましたが、「フラット35」においてもアシューマブルローンが利用できるようになりました。


現在の超低金利による有利な条件で住宅ローンを引き継ぐことができるため、今後金利が上昇する場面では、売却条件が有利になる可能性があるかもしれませんね。

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