FC2ブログ

空家問題も解決!?リバースモーゲージ型住宅ローン(リバース60)

「リバース60」とは、金融機関が満60歳以上の人を対象に、マイホームを担保として貸し出すローン商品です。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html

高齢者向けに融資するのが難しい金融機関に、公的機関である住宅金融支援機構が、住宅融資保険を提供することで、実現することができたリバースモーゲージローンです。


一般的な住宅ローンと同じように新しい住宅の購入や新居の新築に利用できるだけでなく、リフォーム資金やサービス付き高齢者向け賃貸住宅の入居一時金などとしても利用できるなど、通常の住宅ローンよりも幅広い用途に利用できるのが特徴です。


最大の特徴は、元本は契約者が亡くなった後に担保物件(家)を売却することで行うこと。

借入れ後の毎月の返済は利息だけ。

月々の家計への負担を小さくして、老後に住環境を整えることができます。


デメリットは、担保物件(家)を売却することで借りたお金を返済に充てるので、子どもや家族に家を残すことが難しくなるという点です。


住宅金融支援機構が発表した利用実績によると、平成30年7月~9月の3か月間の申請戸数は100戸。

少なく感じますが、前年同期と比較すると357.1%増、金額ベースでは8億円と急増中です。

利用者の平均年齢は69 歳、年収394 万円。

融資額の平均が1,811 万円、毎月返済額の平均は3.5 万円。

北は北海道から南は熊本県まで利用実績があり、全国どこでも利用されています。


実家の相続でトラブルになる家庭がある一方で、相続した実家に誰も住まない、いわゆる空家の増加が社会問題化しています。

「老後の生活費が確保でき、亡くなった後は自宅を残さない」というリバースモーゲージの特徴が、時代のニーズに合うようになってきたかもしれませんね。

このページのトップへ

住宅資金贈与を受けたときの住宅ローン控除

住宅ローン減税は、年末のローン残高の1%が所得税額から控除される制度です。

今年は10月に予定されている消費税率10%への引上げ後の住宅購入等を支援するため、平成31年10月1日から平成32年12月31日までの間に入居した場合を対象に、現行の住宅ローン減税の控除期間が3年間延長される予定です。

また、消費税率10%への引上げ時には、父母や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けた場合、贈与税の非課税枠が最大1,200万円から最大3,000万円に引上げが行われることが既に決まっています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm


住宅を買ってもらいたい、というのが国策なのがよくわかりますね(^^;

今後は父母などから特例を最大限利用して住宅取得資金の贈与を受けたうえで、自分たちで返済できそうな金額の住宅ローンを組む人も増えそうです。

気をつけたいのが、住宅取得資金の贈与額と住宅ローンの借入額の合計が購入価額を超えている場合。

住宅取得資金の贈与税の非課税枠を利用した場合、贈与金額を住宅等の取得価額から差し引くことになっています。

例えば、住宅購入価額が5000万円で、住宅ローンの借入額が3000万円、住宅取得資金贈与額が2500万円だった場合。

5000万円から贈与額2500万円を差し引いた、残りの2500万円が住宅ローン減税の対象になるということ。

どのような特例を利用するにしても、マイホーム購入は慎重に検討したほうがいいですね。








このページのトップへ

住宅ローン、変動型が過去最高56%

住宅ローンには、借入れ全期間にわたって金利が変わらない「全期間固定金利型」。

定期的に金利の見直しが行われる「変動金利型」があります。

一定期間金利が固定され、その後変動金利になる住宅ローンもあり、「固定金利期間選択型」といい変動金利の仲間です。

住宅ローンを変動金利型で借りる人が急速に増えているというニュースを見ました。

2017年度下期に借り入れをした人の56.5%が変動金利を選択。

前年同期に比べて9ポイント増え、過去最高になったようです。

変動金利型のメリットは、 金利水準が下がりローンに適用される金利も下がれば、将来の返済額は少なくなること。

金利は 一般的に半年ごとに見直されますが、金利が大きく上昇した場合でも、毎回の返済額は通常5年ごとに見直すため、すぐに家計に影響することが避けられます。

反対にデメリットは、 金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、ローンを組んだ時点では返済総額がいくらになるか予測がつかないこと。


半年ごとに金利の見直しが行われますが、元利均等返済の場合は返済額の見直しは5年ごとになっているため、金利が上昇すると、返済額のうち金利が占める割合が高くなり、元金がちっとも減らないことがあること。


金利の上昇度合いによっては、本来支払わなければいけない利息部分の金額が返済額を上回る「未払い利息」が発生するリスクも負います。

総務省の家計調査によると、2人以上世帯のうち勤労者世帯(世帯主がサラリーマンの世帯)の持ち家率が上昇中で、なかでも若年層が増えていて世帯主の年齢が30~39歳の世帯の持ち家率は2017年に62.5%。

2000年以降で最高になりました。
http://www.stat.go.jp/data/kakei/2.html


その年代の人は、そもそも超低金利が普通だと思って育った人たちです。

だからこそ、固定型、変動型それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選ぶようにしましょうね。
このページのトップへ

住宅ローンでどこまで借り入れできる?

マイホームを買う時には、物件価格以外に「諸費用」とよばれるコストがかかります。

おおよその目安は、新築の場合で物件価格の3~7%、中古の場合では6~10%程度。

中古物件は仲介手数料が発生する分、やや多め。

また、借りる住宅ローンをによっても違います。

契約するときに必要な印紙税から、登記に必要な登録免許税、入居したあとに払う不動産取得税などの税金。

住宅ローンを借りる際にかかる、保証料(あるいは融資手数料)。

火災保険料や地震保険料も必要です。

それ以外に、新居のカーテンや家電、引っ越し費用などなど、事前に見積もっておかないと現金が足りないなんてことも・・・。

住宅金融支援機構と民間の金融機関がコラボする住宅ローン「フラット35」では、4月から仲介手数料、火災保険料、登記に関する司法書士報酬・土地家屋調査士報酬など、借入対象となる費用を拡充しました。
https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html#SUB3


準備する現金が少なくてすむのは嬉しいかもれませんが、本当にそこまで借りていいかは、よく考えないとね。



このページのトップへ

フラット35 保証型

フラット35は、民間金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品のことです。

申し込み要件などの主な商品概要は住宅金融支援機構が全国共通で定めていますが、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。

このフラット35には、「買取型」と「保証型」の2タイプがあります。

違いは、名称のとおり、住宅金融支援機構が住宅ローンを買い取るか保証するかの差です。

取り扱い機関が多いのは圧倒的に買取型。

一時期は「保証型」を取り扱う金融機関は、ゼロの時代もありました。

ところが、最近取り扱う金融機関が出始め、人気を集めているのだとか。

人気の理由は、買取型に比べて金利が低いこと。

金利を低く設定できるのは、融資条件を厳しくすることで返済の確実性を高めているため。

金利の高低はもちろん大切。

今後は、これから迎える人口減少時代に、たくさんの借り入れをして購入する価値がある物件かも十分検討する必要がありますね。
このページのトップへ