今年は住宅の買いどき?!

平成29年2月~3月に、住宅金融支援機構が「平成29年度における住宅市場動向について」というアンケート調査を行い、結果を公表しています。
http://www.jhf.go.jp/about/research/other_house_trend.html

調査では、住宅事業者、一般消費者、FP(ファイナンシャルプランナー)の三者からの回答結果をまとめています。

さて、その中で「平成29年度は平成28年度と比べて住宅は買い時」かという質問に、住宅事業者53%、一般消費者52.8%に対し、FPは67.2%が買い時と回答しています。

FPさん、かなり高い割合です。

買い時として理由の1位は、「マイナス金利導入による住宅ローン金利の一段の低下」で69.2%。

ただし、前回は93.1%だったのでポイントとしてはかなり低下。

2位は「金利先高観があるから」で51.3%。


確かに、住宅の「買い時」が金利の影響を受けるのは当然ですが、自分の暮らし方やライフプランによってタイミングは人それぞれです。

お金のプロ(かな?)が購入を勧めているなんて、思わないほうがいいですね。

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売却した自宅に住める?!

リコーリースが今月から、自宅のマンションを売却した後もそのまま住み続けられるサービスを始めたという記事を日経新聞で見つけました。

「りセーブ」と名付けられたサービスは、リコーリースが不動産を購入・取得した後、それまでの所有者と賃借契約を結び、見守りサービスやセキュリティサービスなども併せて提供するというもの。
http://www.r-lease.co.jp/


医療費や介護費用がかさむなか、高齢者にとっては必要な現金を確保しつつ、住み慣れた自宅に住めるようになります。

似たような仕組みに、リバースモーゲージがあります。

こちらは、自宅を担保にして老後資金を借りることができる、いわばローン商品。

担保不動産は、自分の死後に売却して返済するという仕組みです。

通常のローンは年月と共に借入残高が減っていきますが、この制度では増えていくのでリバース(逆)モーゲージと呼ばれます。

リバースモーゲージは、もし金利が上昇した場合に返済額が増加するリスク、担保評価が下がった場合は早期返済を求められる可能性がある、などのリスクがあると言われます。

一方、売却後に賃貸契約を結ぶ場合には、そのようなリスクはなくなります。

所有権が移るため、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、火災保険料はリコーリースの負担となるのもリバースモーゲージと異なる点です。

多分、賃貸契約を結ぶ際は、あらかじめ住む期間を取り決めておく「定期借家権契約」になるのでしょう。

リバースモーゲージでは対象になりずらかったマンションの対象です。

これからはこういう仕組みを活用することも視野にいれて、住まいを考えるようになるのかもしれませんね。
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中古住宅の売買が安心に?、ホームインスペクション(建物現況調査)

「宅地建物取引業法(宅建業法)」が改正され、インスペクションに関する規定が追加され、2018年4月1日から施行されることが決まりました。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html


インスペクションとは、調査、検査、といった意味を持つ英単語です。

住宅の場合、住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する住宅診断といった意味で使われます。

政府は、消費者が安心して中古住宅の売買ができるように、住宅の質に対する情報提供を充実させるための施策として「ホームインスペクション」を活用することを考えているようです。

今回の宅建法の改正により、中古住宅の売買にあたって、ホームインスペクションについて、宅建業者にいくつかの義務が発生します。


・売主から媒介の依頼を受けたときは、建物状況調査を実施する者のあっせんについて説明すること。

・重要事項説明書の中で、売買対象の既存住宅が建物状況調査を実施しているかどうか。実施している場合はその結果の概要について説明すること。

・不動産売買契約書の中に、対象となる既存住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について売主買主双方が確認した内容を明記すること。


ホームインスペクションについて、一般の人にも認知が広がり、少しは普及が進むかもしれませんね。


ただ、すでに人口や世帯数が伸びていく時代は終わり、住宅も量的にはすでに供給過多。

タワーマンションが林立していく中で、空家問題も深刻です。

国の住宅政策が、新築住宅を増やすことから今ある中古住宅の流通を重視する方向に変わってきたということはわかりますね。
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50年後の日本の人口

厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所は5年に1度、50年後の日本の人口の推計を行い、公表しています。
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmnu.asp

近く公表する予定の2065年までの推計人口によると、1人の女性が一生のうちに出産する人数の指標となる「合計特殊出生率」は、50年後は1.44程度。

(2015年の合計特殊出生率は1.46)。

このままいくと、人口が1億人を割り込むのは、2053年前後になるようです。

総務省が出している、人口推計によると2016年10月1日現在の日本の人口は、約1億2709万人。

40年ほどかけて、人口が3000万人くらい減ることになる計算です。


これって、東京都の人口(1351.5万人)と神奈川県の人口(912.6万人)、さらに埼玉県の人口(726.7万人)を合わせたくらいの人口が、今後40年間で減るということ。


首都圏から人がいなくなることはないでしょうが、これからの住まい選びは、人口が増えていくのが前提だった過去の常識にとらわれないことですね。







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マンションの建て替え

中古マンションを購入し、内装を一新するリノベーションに注目が集まっているようです。

ただ、建築してから年数がかなりたったマンションの場合、建て替えという問題がつきまといます。


とはいえ、マンションなどの集合住宅の建て替えには、高いハードルを乗り越える必要があり、そう簡単な問題ではなさそうです。

 
そもそも建て替えをするためには、建て替え決議で、区分所有者及び議決権(管理組合の議決権)の4/5以上が賛成することが条件になります。

国土交通省が発表したマンションの「建て替えの実施状況(平成28年4月1日現在)」によると、工事完了したマンションが227件、建て替え準備中と実施中のマンションが17件と、623万戸を超えるマンションストックからみると建て替えはごく少数派です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html


マンションは、新築で購入した当時は、住民同士の生活環境も似ていることが多いのですが、年数を経るにつれて、住み続けている人と途中から住み始めた人が交じり始めて、建て替えに関する考え方もバラバラになります。

 
全戸数の2割は、新耐震基準以前に建てられたマンションともいわれます。

命とお金ににかかわるだけに、マンションの建て替えは切実な問題ですね
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