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不動産取引の「重要事項説明」に「水害リスク」

不動産業者は、宅地建物取引業法に基づき、買い主や借り主の判断に重要な影響を及ぼす事柄を「重要事項説明」として話すことが義務づけられています。

たとえば、 飲用水・電気及びガスの供給、排水のための施設の整備状況、契約の解除に関すること、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項などです。

先月から、この重要事項に水害リスクの説明が加わりました。

これまでの「重要事項説明」で、災害に関係するものには、取引の対象物件が「造成宅地防災区域かどうか」「土砂災害警戒区域かどうか」、「津波災害警戒区域かどうか」がありましたが、水害リスクの説明は義務づけられていませんでした。


近年、毎年のように水害が頻発し数多くの被害が出ています。

「令和2年7月豪雨」では、九州、中部、東北地方をはじめ、広範な地域で甚大な被害をもたらしのは記憶に新しいところです。

このときも、ハザードマップで浸水が予想されている区域と、実際に浸水した区域はほぼ重なっていました。

そこで新たに、「取引の対象となる宅地・物件が、浸水想定区域かどうか」の説明が加わることになりました。

災害の原因は気候変動による温暖化がもたらした「想定外の雨」であると報道されることが多いようですが、同時に「想定外の土地利用」が被害をより大きくしているという側面もあるのでしょうね。

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賃貸住宅のルールが明確に

平成29年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が4月1日から施行されます。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

民法には契約等に関する最も基本的なルールが定められていて「債権法」などと呼ばれます。

この債権法については明治29年に制定されてから約120年間にわたり実質的な見直しがほとんど行われていませんでした。

今回の改正により、アパートなどの賃貸借契約に関するルールが明確になり、退去時の敷金の返還や原状回復義務の範囲が明確になりました。

たとえば、家具の設置による床,カーペットのへこみ、日照などの自然現象によるクロスの変色、壁等の画鋲、ピン等の穴などは原状回復をする必要はありません。

修繕についても、大家に頼んでも応じてくれない場合、一定期間後であれば自分で治すことも可能になります。

また、家を借りるときに立てる保証人についても、保証人が負うべき責任の上限額(極度額)を定めない場合は無効となり、保証人の責任も限定されます。

ただし、適用されるのは4月1日からの契約。

それ以前に結ばれた賃貸借契約には適用されないので気をつけましょう。

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東京都の人口「1,395万1,636人」

東京都は、2020年1月1日時点の、東京都の人口が「1,395万1,636人」だったと発表しました。
https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jsuikei/js-index.htm

これは、1年前に比べて9万4,193人の増加。

都内の人口の増加は1997年(平成9年)以降、24年連続となりました。

東京都の総人口は今後も増加を続け、2025年にピークを迎えると言われています。

2025年時点の人口は「1,408万人」と、1,400万人を超えます。

その後は、高齢者の死去による自然減が、社会増を上回るようになり、2040年には「1,350万人」と、ほぼ2015年の水準まで下がります。

少子化と高齢化は進みますが、全国に比べると高齢化の歩みは遅いのも特徴です。

また、東京都の人口増加には特徴があり、人口増加の多くが3月と4月の2カ月に集中しています。

都内に部屋を借りたり、自宅購入を考える場合は、東京都の人口の特徴を考えて、検討するといいいかもしれませんね。
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事故物件に告知義務

 国土交通省が、殺人事件が過去に起きたことがあるアパートなど敬遠されやすい「事故物件」について、基準を明確にするためのガイドライン(指針)作りに取り組むことになりました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000199.html

事故物件とは、「床に傷がついている」など不具合が見つけやすい物理的瑕疵物件と違い、「自殺者が出た」や「殺人現場だった」など嫌悪感を抱きやすい心理的瑕疵物件のことをいいます。

不動産取引において、このような心理的瑕疵をどのように取扱うかが長く課題となっていました。

有識者検討会では、「死後○カ月以上たって住人が発見された場合は事故物件」という具合に、できるだけ具体的な基準を示す方針なんだとか。

借りた後から事故物件と知って、苦情が来るのは減らせるのかもしれませんね。



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住宅取得資金に係る贈与税の非課税枠が拡大

10月から消費税が10%に引き上げられます。

土地はもともと非課税ですが、建物には消費税がかかります。

3000万円の建物なら、今なら消費税240万円のところ300万円になります。

仲介手数料やカーテンなどマイホーム関連費にも消費税がかかるため、住宅の売れ行きに影響があっては大変と、さまざまな住宅取得支援策が実施されます。

住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠拡充もその一つ。

2019年3月までは最高1,200万円までの非課税枠が、2019年4月以降は3,000万円に拡充されます。

ただし、消費税10%で自己居住用の住宅を取得する資金として両親や祖父母などから贈与を受けた場合に限られ、個人間取引の中古住宅のように、消費税がかからない物件取得は対象外。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html

気をつけたいのは、住宅取得資金の贈与額と住宅ローンの借入額の合計が購入価額を超えている場合。

住宅取得資金の贈与税の非課税枠を利用した場合、贈与金額を住宅等の取得価額から差し引くことになっています。

例えば、住宅購入価額が5000万円で、住宅ローンの借入額が3000万円、住宅取得資金贈与額が2500万円だった場合。

5000万円から贈与額2500万円を差し引いた、残りの2500万円が住宅ローン減税の対象になるということ。

どのような特例を利用するにしても、マイホーム購入は慎重に検討したほうがいいですけどね。
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